علل تفاوت رويه معمول محاكم قضايي ايران با برخی قوانين ثبتي

چرا محاكم قضايي ايران در رسيدگي به پرونده هاي اختلافات ملكي دقيقاً منطبق با مواد 22- 46-47-48 قانون ثبت عمل نمي كنند ؟

- آيا مواد مذكور در قانون ثبت دچار ايراد و اشكال و ابهام است يا رويه ي معمول در محاكم قضايي ايران ؟

- وظيفه و تكليف مردم در مواجهه با چنين ابهاماتي چيست ؟

بسیاری از پرونده های دادگستری مربوط به اختلافات ملکی اشخاصی هست که معامله آنها با اسناد عادی انجام می گیرد که یکی از علل مهم ورود چنین پرونده هایی به مراجع قضایی ، عدم آشنایی طرفین معامله به قوانین موضوعه و پیچیدگی مباحث حقوقی و سوء استفاده و زیاده خواهی برخی از طرفين عقد از این موضوعات مي باشد .

لذا ضمن بررسي علل عدم تطابق رويه معمول در دادگاههاي حقوقي ايران با 4 ماده مصرح در قانون ثبت ، سعي درارائه ي پاسخي مناسب و علمي به سولات مطروحه ي فوق خواهم بود .

ماده 22 قانون ثبت مي گويد : همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده و يا كسي كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي ارثاً به او رسيده باشد مالك خواهد شناخت.

ماده 48 قانون ثبت عنوان ميدارد كه سندي كه مطابق مواد فوق (ماده 46 و47 ق.ث ) به ثبت نرسد در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد. و ماده 46 همان قانون نيز ثبت كليه عقود و معاملات راجع به عين يا منافع املاكي كه قبلاً در دفتر املاك ثبت شده را اجباري اعلام نموده و مجدداً در ماده 47 ق.ث تصريح كرده در نقاطي كه اداره ثبت اسناد و املاك و دفاتر اسناد رسمي موجود بوده و وزارت عدليه مقتضي بداند ثبت اسناد كليه عقود و معاملات راجعه به عين يا منافع اموال غيرمنقوله كه در دفتر املاك ثبت نشده و همچنين صلحنامه و هبه نامه و شركت نامه را اجباري دانسته است.

با عنايت به صراحت مواد قانوني فوق اگر كسي در شهري مثل اردبيل يا تهران با سند عادي مبادرت به انجام معامله اي بكند در صورت بروز اختلاف و نياز به اثبات مالكيت آيا اساساً دعواي ملكي مستند بر اسناد عادي مورد پذيرش در محاكم قضايي خواهند بود؟

پاسخ اين سوال با توجه به مواد 22و 48 قانون ثبت منفي است چرا كه عقد بيع درچنين مواردي تشريفاتي است و علاوه بر ايجاب و قبول ثبت آن در دفاتر اسناد رسمي الزامي و يكي از اركان مهم عقد بيع مي باشد. كه اين شكل قانوني موضوع مي باشد اما در رويه معمول محاكم قضايي مبايعه نامه عادي در تقابل با اسناد رسمي مورد پذيرش دادگاهها قرار مي گيرد و ماده 22 قانون ثبت عملاً ناديده گرفته مي شود! چنانچه در آراء دادگاهها ملاحظه مي شود كه استدلال مي كنند بدلالت سندعادي ارائه شده ي تنظيمي مورخ ... عقد بيع واقع شده و چون عقد بيع مملك است ، مشتري مالك مبيع شده است. كه البته اين استدلال نيز مطابق با قوانين مدني و موازين شرعي مي باشد و علاوه بر آن قانونگذار در ماده 7 قانون زمين شهري هم بنحوي اسناد عادي را معتبر دانسته و آن را مورد پذيرش قرار داده است.

لذا در مقام جمع بين رويه قضايي و مقررات مندرج در قانون ثبت بنظر مي رسد از آنجا كه هدف قانونگذار از وضع قوانين ثبتي برقراري نظم عمومي جامعه و سر و سامان دادن به نظام معاملاك املاك و جلوگيري ازهرگونه سوء استفاده احتمالي افراد سود جو بوده ، مي بايست پذيرش اسناد عادي بر خلاف مقررات ثبتي محدود گردد .

علي ايحال با توجه به آمره بودن موارد مذكور در قوانين ثبتي و اوضاع و احوال موجود در رويه معمول محاكم قضايي محدوديت پذيرش اسناد عادي مغاير با قوانين ثبتي نياز مبرم جامعه است و در راستاي اعمال محدوديت آن بايد معامله ي املاك را به 3 دسته تقسيم كرده و به تشريفاتي بودن يا رضايي بودن عقد بيع در چنين معاملاتي توجه داشته باشيم گفتني است كه یکی ديگراز تقسیمات عقود رضایی بودن و تشریفاتی بودن آن است. در عقد رضایی اصل رضایت طرفین معامله است و به صرف ایجاب و قبول طرفين ، عقد منعقد می شود و نیاز به تشریفات خاصی ندارد اما در عقد تشریفاتی علاوه بر ایجاب و قبول رکن دیگری نیز لازم است مثلاً در عقد رهن علاوه بر ایجاب و قبول، قبض هم شرط صحت است. بنابراين ضمن توجه به آن بايد دقت كنيم به اينكه معاملات ملكي انجام شده در كدام يك از اين سه دسته ي ذيل واقع شده و آيا عقد بيع در چنين معاملاتي از نوع رضايي است يا تشريفاتي؟ چرا كه هركدام آنان حكم خاص خود را دارند.

1- معامله املاكي كه ثبت شده اند و سابقه ثبتي دارند : - مانند املاكي كه در شهرهايي مانند تهران – تبريز- اردبيل و ساير شهرهاي بزرگ واقع شده اند : عقد بيع در آن املاك عقد تشريفاتي است و علاوه بر ايجاب و قبول ثبت آن در دفاتر اسناد رسمي الزامي و يكي از اركان مهم عقد بيع محسوب مي شود . و اگرخريدار با سند عادي چنين ملكي را بخرد مطابق ماده 22 ق.ث مالك ملك شناخته نمي شود.

2- معامله املاكي كه سابقه ثبتي ندارند اما در نقاط ثبت اجباري واقع شده اند : عقد بيع در چنين املاكي رضايي است و صرفاً ايجاب و قبول طرفين ، براي انعقاد عقد كافي است. ولی اين معامله بايد طبق حكم آمره ماده 46 ق. ث بايد به ثبت رسمي برسد . و عدم ثبت آن بمعناي بطلان معامله نيست بلكه اثبات مالكيت بر اساس سند عادي باستناد ماده فوق مورد پذيرش دادگاهها قرار نمي گيرد اما در چنین مواردی الزام بایع به تنظیم سند رسمی امکان پذیر است و علاوه بر آن ممکن است در جهت اثبات صحت معامله و حقانیت خود به ساير مدارك و ادله قانوني هم نیاز باشد كه در نتيجه عدم ثبت آن و بي توجهي به ماده 46 ق.ث معمولاً مشتري را با مشكلات عديده اي روبرو ميكند

3- معامله املاكي كه ثبت شده نيستند و در نقاط ثبت اجباري هم واقع نشده اند : در اينجا عقد بيع يك عقد رضايي است و به صرف ايجاب و قبول طرفين ، عقد منعقد مي شود و اثبات مالكيت باستناد ارائه سند عادي دال بر وقوع عقد بيع مورد پذيرش محاكم قضايي مي باشد.

پرويز بابانژاد ثمرين ، دانشجوي كارشناسي ارشد رشته حقوق خصوصي